各市、縣（區(qū)）人民政府、平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)管委會(huì)，省直有關(guān)部門：
為提高住房保障效率，縮短房屋被征收人過(guò)渡周期，打通商品房與保障房轉(zhuǎn)換通道，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)省政府同意，現(xiàn)就推進(jìn)住房保障方式轉(zhuǎn)變和房屋征收貨幣化安置工作提出如下指導(dǎo)意見：
一、加快轉(zhuǎn)變住房保障方式
（一）向符合條件的住房保障對(duì)象發(fā)放貨幣補(bǔ)貼
住房保障逐步實(shí)行實(shí)物保障與貨幣補(bǔ)貼并重，“補(bǔ)磚頭”與“補(bǔ)人頭”并舉。對(duì)符合條件的公共租賃住房保障對(duì)象發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼，由其自行承租住房。鼓勵(lì)有條件的市（含平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)，下同）、縣，對(duì)符合條件的經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房保障對(duì)象發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼，由其自行購(gòu)買住房。通過(guò)租房與購(gòu)房補(bǔ)貼，增強(qiáng)城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭承租或購(gòu)買住房的能力。
采取租賃貨幣補(bǔ)貼的，要合理測(cè)算確定住房租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，并建立起隨著市場(chǎng)租金變化進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整的機(jī)制；要實(shí)行差別化補(bǔ)助，對(duì)城鎮(zhèn)低保住房困難家庭，可以按照當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)平均租金確定租賃住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)其他城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭，可以根據(jù)收入情況等分類確定租賃住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。
采取購(gòu)房貨幣補(bǔ)貼的，要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、住房?jī)r(jià)格水平、住房不同區(qū)域等因素，科學(xué)確定購(gòu)房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，可以以戶為單位，也可以以保障標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)單位面積，確定購(gòu)房貨幣補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。
要加強(qiáng)租賃、購(gòu)房貨幣補(bǔ)貼的管理。實(shí)施租賃、購(gòu)房貨幣補(bǔ)貼的市縣，要制定租賃和購(gòu)買住房貨幣補(bǔ)貼及補(bǔ)貼領(lǐng)取操作細(xì)則，公開操作程序，嚴(yán)格審核審批，接受社會(huì)監(jiān)督。對(duì)公共租賃住房保障對(duì)象發(fā)放租賃貨幣補(bǔ)貼，應(yīng)憑房屋租賃合同領(lǐng)取；對(duì)不再符合保障條件的，應(yīng)及時(shí)停止發(fā)放貨幣補(bǔ)貼。對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房保障對(duì)象發(fā)放購(gòu)房貨幣補(bǔ)貼，應(yīng)明確住房的性質(zhì)認(rèn)定以及所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)界定和上市交易以及收益分配辦法。
（二）采取購(gòu)買存量住房、長(zhǎng)期租賃住房方式籌集公共租賃住房房源
公共租賃住房房源籌集要從政府直接投資新建，向購(gòu)買存量商品住房、在市場(chǎng)上長(zhǎng)期租賃轉(zhuǎn)變。各市、縣可采取政府購(gòu)買或長(zhǎng)期租賃存量商品住房的方式，也可以采取鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將存量商品住房改造為公共租賃住房的方式，由政府配租給公共租賃住房用戶。2012年底前開工建設(shè)的公共租賃住房項(xiàng)目，2015年底前90%要完成分配入住，未完成的市、縣，原則上不再新開工建設(shè)公共租賃住房，確需新建公共租賃住房的市、縣，要將申請(qǐng)輪候數(shù)量、新建項(xiàng)目選址、項(xiàng)目配套基礎(chǔ)設(shè)施等情況報(bào)送省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳備案，確保公共租賃住房與配套基礎(chǔ)設(shè)施同步規(guī)劃、同步報(bào)批、同步建設(shè)、同步交付使用。
購(gòu)買存量商品住房作為公共租賃住房的，房源可以是新建商品住房或存量住房，套型面積應(yīng)符合公共租賃住房要求，原則上不得超過(guò)80平方米。房源產(chǎn)權(quán)合法明晰，無(wú)權(quán)屬糾紛。房源所在區(qū)域應(yīng)相對(duì)成熟，交通比較便利、配套設(shè)施較為齊全，確保滿足保障對(duì)象就業(yè)、就醫(yī)、就學(xué)、出行等需要。房源為存量房的，房齡宜在10年以內(nèi)，無(wú)質(zhì)量和安全隱患。
在市場(chǎng)上長(zhǎng)期租賃住房作為公共租賃住房的，房源的租金應(yīng)當(dāng)綜合考慮同區(qū)位同類房屋的市場(chǎng)租金、收儲(chǔ)房源的結(jié)構(gòu)、成新、裝修、配套設(shè)施及房屋現(xiàn)狀等因素合理確定，適當(dāng)控制租金水平。租金控制標(biāo)準(zhǔn)由市縣住房保障主管部門會(huì)同財(cái)政部門根據(jù)房屋租賃市場(chǎng)價(jià)格監(jiān)測(cè)情況確定和適時(shí)調(diào)整。長(zhǎng)期租賃的房源，市縣住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)應(yīng)與房屋所有權(quán)人協(xié)商一致，書面簽訂收儲(chǔ)房屋租賃合同，租賃期限應(yīng)當(dāng)在3年以上，毛坯房租賃期限應(yīng)當(dāng)在5年以上。收儲(chǔ)毛坯房的，經(jīng)與房屋所有權(quán)人協(xié)商一致，按照公共租賃住房裝修標(biāo)準(zhǔn)依法組織裝修，收儲(chǔ)房屋租賃合同約定的租賃期限屆滿且實(shí)際租賃期限超過(guò)5年的，房屋裝修設(shè)施可以無(wú)償歸房屋所有權(quán)人所有。
轉(zhuǎn)變住房保障方式要與現(xiàn)行住房保障體系相銜接，保持政策的延續(xù)性，要制定可操作的實(shí)施細(xì)則，嚴(yán)格分配與使用管理。各地通過(guò)貨幣保障的戶數(shù)以及購(gòu)買等形式籌集的保障性住房均可按規(guī)定列入保障性安居工程統(tǒng)計(jì)口徑，所需資金可從按規(guī)定渠道籌集的保障性安居工程專項(xiàng)資金中列支，并享受相應(yīng)的稅費(fèi)優(yōu)惠政策。
二、大力推進(jìn)房屋征收貨幣化安置
（一）因地制宜統(tǒng)籌房屋征收安置方式。截止2015年6月底，按近3年新建商品住房月均銷售量計(jì)算，新建商品住房庫(kù)存去化期限超過(guò)24個(gè)月或者安置房源充足的市、縣，新實(shí)施的房屋征收項(xiàng)目（含棚改項(xiàng)目），原則上暫停建設(shè)安置房。被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由各市、縣（區(qū)）政府在現(xiàn)有安置房源中予以調(diào)劑；現(xiàn)有安置房源數(shù)量不滿足產(chǎn)權(quán)調(diào)換需求的，由各市、縣（區(qū)）政府統(tǒng)購(gòu)存量商品住房（含二手房，下同）作為安置房。統(tǒng)購(gòu)商品住房作為安置房源，按照相應(yīng)政策享受契稅減免。
對(duì)已實(shí)施完成或正在實(shí)施的房屋征收（拆遷）項(xiàng)目，安置房尚未動(dòng)工建設(shè)的，經(jīng)征收（拆遷）人可以與被征收（拆遷）人（以下稱“被征收人”）協(xié)商一致，停止建設(shè)安置房,采取變更安置房源、選擇貨幣化安置等方式予以安置，并可根據(jù)協(xié)商一致的數(shù)量，調(diào)減安置房建設(shè)數(shù)量。
（二）鼓勵(lì)被征收人選擇貨幣化安置。被征收房屋的貨幣化安置補(bǔ)償款總額包括被征收房屋價(jià)值補(bǔ)償、被征收人搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)及相關(guān)獎(jiǎng)勵(lì)款項(xiàng)等。征收補(bǔ)償方案確定的被征收房屋價(jià)值貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，不得低于在相同區(qū)位、地段在售新建普通商品住房的價(jià)格。
被征收房屋的價(jià)值由房屋征收部門與被征收人根據(jù)征收補(bǔ)償方案確定的貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商確定。協(xié)商不成的，由具有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)選取與被征收房屋相同區(qū)位、地段的在售新建普通商品住房（不含精裝房）作為參考交易案例。
各市、縣（區(qū)）政府可根據(jù)本地實(shí)際情況，按征收補(bǔ)償方案確定的貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的一定比例，對(duì)選擇貨幣化安置的被征收人給予一次性獎(jiǎng)勵(lì)，具體獎(jiǎng)勵(lì)比例由各市、縣（區(qū)）政府制定。
（三）推進(jìn)貨幣化安置補(bǔ)償款購(gòu)買存量商品住房。在簽訂貨幣化安置協(xié)議時(shí)，允許被征收人在貨幣化安置協(xié)議中，載明其配偶及父母子女姓名。已載入貨幣化安置協(xié)議的被征收人配偶及父母子女，持貨幣化安置協(xié)議申請(qǐng)《貨幣化安置證明》的，房屋征收部門應(yīng)予以出具。除購(gòu)買別墅外，被征收人及其配偶、父母子女持《貨幣化安置證明》購(gòu)買存量商品住房（以下簡(jiǎn)稱商品房），一律按首套房認(rèn)定，享受首套房有關(guān)優(yōu)惠政策。被征收人購(gòu)買商品房的成交價(jià)格不超過(guò)貨幣化安置補(bǔ)償款的，免征契稅；成交價(jià)格超過(guò)貨幣化安置補(bǔ)償款的，僅對(duì)其差額部分按規(guī)定征收契稅。
被征收人領(lǐng)取貨幣化安置補(bǔ)償款后，在貨幣化安置協(xié)議簽訂之日起12個(gè)月內(nèi)（含12個(gè)月）購(gòu)買本市、縣新建商品住房的，憑商品房買賣合同備案登記證明、購(gòu)房款支付憑證和《貨幣化安置證明》，由市、縣政府按照購(gòu)房款（不超過(guò)貨幣化安置補(bǔ)償款總額）的一定比例給予一次性獎(jiǎng)勵(lì)。具體獎(jiǎng)勵(lì)比例由各市、縣政府確定。被征收房屋（不含房改房）已繳交的住宅專項(xiàng)維修資金尚未用完的余額，由住宅專項(xiàng)維修資金代管部門向被征收人退還。
自貨幣化安置協(xié)議簽訂之日起2年內(nèi)，被征收人子女仍可在原被征收房屋劃片區(qū)內(nèi)公辦義務(wù)教育階段學(xué)校入學(xué)，學(xué)校應(yīng)視同片內(nèi)生源辦理。被征收人以貨幣化安置補(bǔ)償款購(gòu)買商品房后，也可憑《購(gòu)房合同》和《貨幣化安置證明》在商品住房所在片區(qū)，辦理戶口遷入和子女轉(zhuǎn)學(xué)、入學(xué)等手續(xù)。
三、規(guī)范統(tǒng)購(gòu)存量商品住房作為保障房安置房操作程序
統(tǒng)購(gòu)新建商品住房作為保障房、安置房，按下列程序進(jìn)行操作：
（一）確定統(tǒng)購(gòu)單位。由市、縣（區(qū)）政府指定房屋征收（住房保障）部門或其它單位作為統(tǒng)購(gòu)單位。
（二）發(fā)布統(tǒng)購(gòu)公告。統(tǒng)購(gòu)單位通過(guò)政府網(wǎng)站或報(bào)紙等途徑發(fā)布統(tǒng)購(gòu)公告，內(nèi)容包括統(tǒng)購(gòu)套數(shù)、戶型結(jié)構(gòu)、價(jià)格要求、交付時(shí)間等。
（三）報(bào)名參加統(tǒng)購(gòu)。擬參與統(tǒng)購(gòu)的房地產(chǎn)企業(yè)在統(tǒng)購(gòu)公告規(guī)定的時(shí)間內(nèi)報(bào)名，并提交擬參與統(tǒng)購(gòu)的房源具體情況（包括項(xiàng)目名稱、具體座落、面積數(shù)量、銷售均價(jià)等）。
（四）委托進(jìn)行評(píng)估。統(tǒng)購(gòu)單位通過(guò)政府網(wǎng)站或報(bào)紙等途徑，發(fā)布選取二級(jí)以上資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公告，并從報(bào)名的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)中隨機(jī)抽取3-5家，委托其進(jìn)行評(píng)估。被抽中的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)采取“背靠背”方式，分別對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所提交的房源進(jìn)行單位面積估價(jià)。
（五）專家進(jìn)行復(fù)核。統(tǒng)購(gòu)單位在收到估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告后，應(yīng)委托房地產(chǎn)評(píng)估專家委員會(huì)（以下稱專家委員會(huì)）對(duì)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行復(fù)核，由專家委員會(huì)出具復(fù)核意見，并由專家簽名。經(jīng)專家委員會(huì)復(fù)核，估價(jià)報(bào)告需要修正的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照專家委員會(huì)的復(fù)核意見修正估價(jià)報(bào)告。
（六）確定統(tǒng)購(gòu)基價(jià)。統(tǒng)購(gòu)單位根據(jù)經(jīng)復(fù)核或修正后的估價(jià)報(bào)告，將估價(jià)報(bào)告載明的統(tǒng)購(gòu)房源單位面積估價(jià)進(jìn)行加權(quán)平均，以該加權(quán)平均數(shù)作為統(tǒng)購(gòu)基準(zhǔn)價(jià)，且所有房源均不考慮樓層、朝向價(jià)差。
（七）進(jìn)行價(jià)格談判。統(tǒng)購(gòu)單位分別與已報(bào)名的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行價(jià)格談判。經(jīng)談判，最終確定的成交價(jià)格原則上應(yīng)低于統(tǒng)購(gòu)基準(zhǔn)價(jià)10%以上，并以房地產(chǎn)企業(yè)承諾最大下浮幅度計(jì)算出的價(jià)格作為擬成交價(jià)格。
（八）選擇成交單位。統(tǒng)購(gòu)單位根據(jù)談判情況，結(jié)合征收項(xiàng)目或保障房的實(shí)際需求，按照價(jià)格就低、位置就近的原則，以承諾最大下浮幅度的房地產(chǎn)企業(yè)作為擬成交單位。
（九）報(bào)經(jīng)政府確認(rèn)。統(tǒng)購(gòu)單位將擬成交單位報(bào)市、縣（區(qū)）政府確認(rèn)。對(duì)于受所在區(qū)位、房源數(shù)量等條件限制，個(gè)別統(tǒng)購(gòu)房源談判后價(jià)格已低于統(tǒng)購(gòu)基準(zhǔn)價(jià)格5%以上、無(wú)法低于10%，但屬于急需購(gòu)買用于安置和住房保障的，經(jīng)市、縣（區(qū)）政府研究同意，可以統(tǒng)購(gòu)作為安置房、保障房。
（十）簽訂統(tǒng)購(gòu)合同。成交單位經(jīng)市、縣（區(qū)）政府確認(rèn)后，由統(tǒng)購(gòu)單位與成交單位簽訂統(tǒng)購(gòu)協(xié)議。統(tǒng)購(gòu)部門應(yīng)在簽訂統(tǒng)購(gòu)協(xié)議之日起10日內(nèi)，將統(tǒng)購(gòu)協(xié)議報(bào)送房屋交易管理機(jī)構(gòu)備案。統(tǒng)購(gòu)二手房作為保障房、安置房的參照以上操作程序辦理。
四、搭建被征收人選購(gòu)商品房服務(wù)平臺(tái)
各市、縣（區(qū)）政府應(yīng)當(dāng)梳理存量商品房項(xiàng)目庫(kù)存清單，搭建被征收人選購(gòu)商品房服務(wù)平臺(tái)。鼓勵(lì)、引導(dǎo)信譽(yù)良好、無(wú)不良記錄的房地產(chǎn)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)進(jìn)入服務(wù)平臺(tái)發(fā)布房源信息，進(jìn)行項(xiàng)目對(duì)接。各市、縣（區(qū)）政府可以統(tǒng)一組織被征收人“團(tuán)購(gòu)”商品房用于安置，由房地產(chǎn)企業(yè)與項(xiàng)目所在地政府征收部門簽訂被征收人“團(tuán)購(gòu)”優(yōu)惠協(xié)議，承諾“團(tuán)購(gòu)”優(yōu)惠幅度。 “團(tuán)購(gòu)”房地產(chǎn)企業(yè)的入圍規(guī)則，由各市、縣（區(qū)）政府制定。
本《指導(dǎo)意見》自2015年6月1日起施行。本《指導(dǎo)意見》施行前已依法取得房屋拆遷許可證或已作出征收決定的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，其中：對(duì)于原實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換尚未完成安置的項(xiàng)目，經(jīng)征收人（拆遷人）與被征收（拆遷）人協(xié)商一致，改為實(shí)行貨幣化安置的，按本《指導(dǎo)意見》執(zhí)行。各市、縣（區(qū)）政府及平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)管委會(huì)應(yīng)根據(jù)本意見要求，研究制定具體實(shí)施意見。
福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳
2015年5月29日
